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| 公司简介 |
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一、 公司概况
（一） 集团公司简介
香港东方海港集团的经营领域涉及房地产、酒店、贸易及旅游等各个方面，在中国大陆先后投资成立了上海基立房地产有限公司与上海怡东建设发展有限公司，成功地开发了华山花园及怡东花园等著名的房地产项目。特别是位于上海浦东新区的怡东花园，继2001年率先被建设部评定为“全国二星级智能化示范小区”后，于2003年3月通过了建设部“3A级住宅性能认定”的评审，成为上海市仅有的二个与国际标准接轨的高档住宅小区之一，2004年6月，又被建设部评为“国家康居示范小区”。
公司并在上海市北外滩滨江地区规划建造一幢120米高的商务酒店和办公楼，建筑总面积约35000平方米。该物业沿东大名路南侧，提蓝桥商圈内，建筑立面将采用现代高科技建筑元素及符号，按照美国绿色建筑LEED@银级认证标准，打造高舒适度低能耗全智能化的超5A级建筑。
（二） 物业公司简介
上海怡东物业管理有限公司成立于二零零二年八月，是一家专业从事住宅管理的物业管理公司。我司目前承担的物业管理面积逾一百万平方米的各类住宅，并于2003年参加浦东新区行风评议，荣获优秀称号。
上海怡东物业管理有限公司实行董事会领导下的总经理负责制，在公司内部采用垂直指挥职能与部门专业职能相结合的扁平化管理体制。既能保证公司总经理室对各部门、各小区的直接领导和指挥，又充分放手授权给各部门、各小区按照规范服务标准和标准的工作规程去操作和执行，再介入有效的激励机制、指导监督、考核等措施，确保公司的服务水平不断提高。
我司采用境外管理模式，崇尚社会化、专业化管理，目前我司拥有正式职工76人，具有大中专以上学历的占71%，其中8人具高级职称，12人中级职称。为了适应企业发展需要，我司不断调整人才结构，开展了多层次、多形式的员工职业培训，使公司的员工素质、服务质量、管理水平得到了迅速地提高，并储备了一批不同层次、不同专业的物业管理和工程技术人才，为公司的可持续发展奠定了坚实的基础。
依靠集团公司雄厚的人力及财力资源，我司迅速成为一支装备精良、管理先进、专业人员齐全的物业管理公司。我司除了不断完善内部的管理建设外，受香港东方海港工程管理公司直接指导并与高纬宏腾咨询公司（原新加坡宏腾咨询服务公司）建立了长期的物业咨询合作关系，使公司在极短的时间内得到迅速的发展与提高。
面对机遇和挑战，怡东物业立足市场、锐意进取、规范内部管理制度，不断改善自身服务质量。创品牌、树形象，创造良好的经济效益、社会效益和环境效益。公司目前从业人员100余人，拥有曾在境内外著名物业管理公司工作多年、受过严格专业培训的资深管理精英以及具有丰富实践经验的中高级技术群体。配备有齐全的具有丰富实践经验的服务接待、工程维修、安全保卫和清洁保绿队伍。
公司体制健全，机制灵活，按照市场化原则和现代企业模式运行，以高起点、高标准落实于企业管理的各个方面，具有良好的企业团队精神，始终坚持以诚信、规范的标准要求自己，始终追求高效管理和优质服务，力求管理一流，服务一流，员工素质一流、综合效益一流。
怡东物业始终秉承“诚信为本、精益求精、团结高效、正直清廉”的管理理念，为业主和物业使用者提供优质而可靠的专业服务。
二、 管理理念
管理服务理念是指导管理公司各项工作的思维准则，应符合公司企业精神和行业规范特征，将促使管理公司员工自觉树立“客户至上”的服务意识。我司将在小区的物业管理服务中遵循以下理念：
1. 以和谐服务为导向
2. 导入酒店式服务内涵
3. 站在业户的角度发现并解决问题
4. 注重提高员工满意度
三、 管理优势和特色
（一） 二手楼盘管理优势
二手楼盘绝大多数是因为原物业公司管理的不够完善或存在这样那样的缺憾，其接收与管理一直是物业管理中的一个难点，众多的历史遗留问题、错综复杂的利益冲突，万一处理不当，更容易激化多方矛盾，影响业主的利益。
我司在以往物业管理经理中，有过相关二手楼盘的接管经验，如曼克顿豪庭·怡景苑和虹口现代公寓、西郊宝成花苑、静安康寓。接手二手楼盘的过程中，通过融入我司个性化的管理、独特的理念以及实际工作中积累的丰富经验，确保了在接管过程中的平稳过渡以及一些棘手问题的解决。
1、 优势之一：物业交接，无缝接管
1） 完善的技术力量，早期介入，多方沟通
在物业项目交接过程中，容易出现“管理真空”的困难，如不能及时交接或不能迅速熟悉物业状况，会造成一段时期内，管理服务的脱节。我司在操作过程中，注重早期介入，多方沟通，充分熟悉接管项目，并有针对性地编制详尽的管理方案、交接流程和应急预案。力争做到平稳、完善的“无缝接管”，杜绝管理漏洞的出现。
2） 人性化的员工管理，整编分流，平稳过渡
楼盘交接意味着原有员工的工作变动。在各方面不确定因素影响下，人心浮动，产生抵触情绪，不配合移交工作的事例很多。我司在接管二手盘充分体现人性化的员工管理，即接手原物业公司的大部分员工，提供继续的就业机会，通过前期的培训考核以及岗位的胜任情况留下一批优秀的员工。在实际操作过程中，结合项目具体情况，通过沟通、整编、分流等各种手段，以情动人，以理服人，以利留人，使物业管理工作不受到任何的干扰因素，快速的进入工作状态，进一步提高工作效率，保障业主权利益不受损。
3） 周全的预案准备，“先予执行”制度
虽然法规明确规定，物业管理合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业，物业管理企业之间应当作好各种交接工作，但在实践中原物业公司以种种理由不肯退出，法律规定的处罚措施也不能使之撤出小区。造成我们不能进入小区进行实质、有效的管理工作时，我们建议引入“先予执行”的制度。也就是说，一旦业主大会通过合法的程序解除了与原物业公司的管理合同，或合同期届满，物业公司拒绝撤出或拒绝移交有关资料，业主大会或业主委员会可以就此向法院提起诉讼，在提起诉讼的同时对原物业公司的迁出和资料交接义务申请先予执行。
2、 优势之二：技术保障，准备充分
本公司集团十多年以来与国际国内一批知名承建商、总包商、集成商、供应商长期保持密切的技术合作、签约合作、培训基地合作和技术支持关系，可以在物业交接最艰苦的情况下，提供小区设备系统摸底、技术支持，立即接手操作和维保事宜，确保交接过渡部影响业主正常使用。
3、 优势之三：业主权益，充分保障
1） 怡东物业通过多年的管理实践以及实际操作，在为业主维权方面有丰富的经验，公司拥有一批理论和实践知识并重的专业人士，且组织和参与了大量的成功的维权案例，并愿意为业主提供专业和法律上的意见。
2） 在怡东物业所接管的项目中，皆融入公司的“情”文化理念，即真情管理、友情沟通、亲情服务。通过与业主的真诚沟通，以及切实维护业主的利益，得到了广大业主的信任与支持。
3） 由于我司管理楼盘中，二手楼盘占了绝大多数，而这些楼盘有着共通点，就是历史遗留问题较多。作为一个好管家、好伙伴，怡东物业总是积极与广大业主及业委会合作，尽最大的努力参与业主的维权活动，并取得了满意的效果。
（二） 同类型物业丰富的管理经验
怡东物业在管项目中，共有四个项目与环球翡翠湾楼盘相同，都为独栋或联排别墅与高
层结合的综合性楼盘，共计管理面积64.8万平方米。
怡东物业在多种物业类型管理过程中，积累了丰富的管理经验：
1、 不同物业形态，不同服务标准的提供和具体体现方式；
2、 分期入伙情况下，不同时期竣工入伙的单元保修期控制和大修计划分别安排的问题；
3、 高层物业设备管理维护和二次装修成品保护；
4、 高标准的别墅区域安全和环境控制；
5、 园林绿化、清洁、水景的维护和合理化改造能力；
6、 合理的成本控制、设备大修成本价提供业委会的技术支持能力；
7、 同一项目不同物业类型的管理费收支分别记账核算的财务管理模式，充分体现业主各自的权益；
（三） 怡东物业管理的项目中，共有5个项目37.3万平方米已经成立业主大会，熟悉业主大会/业委会管理模式，并获得续约或委任：
1、 十分熟悉业委会、业主大会管理模式；
2、 熟悉与业主大会、业委会之间的例会、报考流转等工作流程；
3、 熟悉小区重大事情如停车管理方案、大修计划等业主大会召开、表决流程；
4、 熟悉维修基金从房地部门指定银行转业主大会名下的程序，以及开发商未交部分催讨、维修基金实质启动和操作的全过程；
5、 熟悉商品住宅开发过程中遗留的实力问题，如会所产权、保修期等问题的相关法律根据、协调立场、利弊分析等，能够为业委会提供建设性建议；
6、 熟悉二手项目管理接管后业主希望的工作改善计划，每接管一个项目，就理顺一大片业主自己生活居住环境的忧虑，能够有效实施并尽快落实；
7、 尊重业主自治管理模式、尊重业委会的意见，以管家服务角色自我定位，以专业意见提供而非独断实施的方式工作。
（四） 业主大会自治管理、怡东物业管家式服务提供的项目管理模式先导企业：
怡东物业在管理实践中，首先在怡景苑项目与业委会合作建立了“业委会自治，物业
管家式”的管理服务模式，在新的管理服务模式中充分体现：
1、 业委会对于小区管理费收支的管理权；
2、 业委会对于小区管理中心人事的话语权；
3、 业委会对于小区管理计划的决定权；
4、 小区管理费收支做到透明公开，每月例报、定期公开、年终审计；
（五） 每季度向业主公布物业管理收支帐目和小区公益性收支帐目；
同上，怡东物业将在环球翡翠湾项目，同样做到小区管理费收支（公益性收支独
立建账）每月报告呈报业委会，接收业委会的监督。
（六） 公司中央团队的监管：
怡东物业总经理，以及计划委任作为环球翡翠湾项目的物业经理，都有着戴德梁行、仲量联行等外资高端物业企业管理层任职经历，熟悉第一太平戴维斯的管理服务模式，能够确保物业管理无缝交接。
怡东物业同时因总部集团为房地产开发公司，集团十多年以来与香港、美国、欧洲和京、沪一批知名跨国公司和知名品牌承建商、总包商、集成商、供应商长期保持密切的技术合作、签约合作、培训基地合作和技术支持关系，为持续提高本公司的专业管理水平提供了持续发展的坚实基础。
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